Poupança em baixa: Mercado imobiliário enfrenta desafios com menor volume de investimentos

A retirada em massa de investidores da tradicional aplicação financeira do país está gerando repercussões em diversos setores da economia.

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O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), historicamente uma das principais fontes de financiamento imobiliário para a classe média, com juros acessíveis, está sendo impactado pela contínua retirada de recursos da poupança.

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Somente em janeiro, os saques da poupança superaram os depósitos em R$ 20,1 bilhões. Isso marca o terceiro ano consecutivo de saques. Em 2023, a poupança registrou uma perda de R$ 87,8 bilhões, seguida por R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 35,4 bilhões em 2021.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança para o SBPE. Esse sistema financia até 80% de imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano, seguindo o teto estabelecido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A baixa inadimplência é uma característica desse tipo de financiamento, devido ao limite de 30% da renda do mutuário para as prestações e aos prazos de até 35 anos.

O advogado especializado em direito imobiliário, Marcelo Tapai, ressalta que o mercado imobiliário está passando por uma transformação estrutural, refletindo o declínio do interesse dos investidores pela poupança. Tanto o baixo rendimento da poupança quanto a ampla variedade de opções no mercado financeiro estão incentivando os investidores a buscar alternativas.

Com menos recursos disponíveis na poupança, os bancos têm menos fundos para empréstimos no SBPE. Isso se traduziu em uma redução de 20% a 30% nos lançamentos de unidades imobiliárias financiadas pelo SBPE no ano passado, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

As opções para mutuários de classe média agora incluem financiamentos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que possui regras específicas, e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que opera com taxas de mercado, geralmente mais altas.

Atualmente, os principais recursos para os bancos concederem financiamentos no mercado livre são títulos privados, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras imobiliárias garantidas (LIG).

A mudança na composição dos fundos para financiamento imobiliário, com um crescimento dos títulos privados, está aumentando o custo do crédito para a compra de imóveis. Isso pode resultar em juros mais altos para quem busca financiamentos fora do SFH.

Apesar do declínio do SBPE, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta um crescimento de 3% no crédito imobiliário em 2024, impulsionado principalmente pelos financiamentos do FGTS. A CBIC prevê um aumento de 15% nos empreendimentos imobiliários financiados pelo FGTS e pelo Minha Casa, Minha Vida em 2024.

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